매도인은 부동산의 점유를 이전하고(인도), 소유권이전등기에 협력할 의무를 집니다. 반면, 매수인은 매매대금을 지급할 의무가 있습니다.
이와 같은 매도인과 매수인의 쌍방 의무는 법적으로 상호 견련관계에 있습니다. 매매계약과 같은 쌍무계약에서 상호 견련관계에 있는 의무 상호간에 상대방이 그 채무를 이행제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 당사자 일방의 권리를 동시이행항변권이라고 합니다.
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쌍무계약\_성립/존속상의 견련성
쌍무계약이란, ‘계약당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약’을 말하는데 쌍무계약의 각 급부는 서로 의존적, 대가적인 관계에 있다.
즉, 일방 당사자가 타방 당사자에게 채무를 부담하는 것은 그 타방 당사자로부터 이에 상응하는 대가적 반대급부를 받을 수 있기 때문인 것이다. 이러한 관계를 ‘쌍무계약의 견련성’이라 한다. 이러한 쌍무계약의 견련성으로 인해 양급부는 법률적 운명을 같이 하는데, 이러한 관계는 성립상, 이행상, 존속상 단계에서 각기 달리 나타난다.
성립상의 견련성 : 쌍무계약에 의해 발생할 일방의 채무가 처음부터 성립하지 않거나, 또는 무효·취소된 경우, 상대방의 채무도 성립하지 않는다. 예를 들어 부동산에 대해 매매계약을 체결하였는데 계약체결 당시 이미 건물이 화재로 소실된 경우 매수인의 대금지급의무도 발생하지 않는다.
이행상의 견련성 : 쌍무계약에서 각 채무는 상호의존관계에 있으므로 원칙적으로 양 채무는 동시에 이행될 것이 요구된다. 민법은 ‘동시이행항변권’이라는 이름으로 따로 규정을 마련해 놓고 있다(민법 제536조).
존속상의 견련성 : 쌍무계약에서 일바의 채무가 채무자에게 귀책사유 없이 소멸한 경우 타방의 채무 역시 원칙적으로 같이 소멸한다. 민법은 ‘대가(반대급부)위험부담’이라는 이름으로 따로 이 규정을 마련해 놓고 있다(민법 제537조 ~ 제538조).
동시이행항변권 성립요건
동시이행항변권이 인정되려면, 우선 하나의 쌍무계약에 기하여 대립하는 채무가 존재해야 합니다.
부동산매매계약에서 대상 부동산에 근저당등기나 가압류등기 등이 들어와 있는 경우 매수인의 매매대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무와만 동시이행관계인지, 아니면 그에 더 나아가 매도인의 근저당권등기말소의무 또는 가압류등기말소의무와도 동시이행관계인지에 관한 다툼입니다.
우리 대법원은 <매도인은 원칙적으로 아무런 부담없는 깨끗한 상태의 부동산에 대한 소유권이전등기의무를 진다>는 입장입니다. 즉, 원칙적으로 매도인은 근저당권 또는 가압류등기를 모두 말소해줄 의무를 지고 이러한 의무가 매수인의 매매대금지급의무와 동시이행관계라는 것입니다.
동시이행항변권에 관한 대법원 판례
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저당권부 부동산매매 사례
근저당권설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인의 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이다(대법원 91다23103 판결).
근저당권설정등기 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 근저당권설정등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 바 근저당권설정등기의 말소의무에 관한 이행제공은 그 근저당채무가 변제되었다는 것만으로는 부족하고 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류까지도 준비함이 필요하다(대법원 79다1562 판결).
부동산매매계약에 있어 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저당권설정등기가 있어 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면 그 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금지급을 거절할 수 있다.
매수인이 선이행의무 있는 중도금을 이행하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금지급기일이 도래하여 그때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면 매수인의 위 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그때부터는 매수인은 위 중도금을 지급하지 아니한데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니한다(대법원 87다카1029 판결).
매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 그 결과 민법 제587조 단서에 의하여 매수인이 매매목적물을 인도받았다고 하더라도 미지급 대금에 대한 인도일 이후의 이자를 지급할 의무가 없으나, 이 경우 지급을 거절할 수 있는 매매대금이 어느 경우에나 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금액인 것은 아니고, 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있는 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 확인된 피담보채무액에 한정된다(대법원 96다6554 판결).
목적부동산 또는 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있는 부동산매매 사례
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다(대법원 2000다8533 판결).
쌍무계약인 매매계약에서 매수인이 선이행의무인 분양잔대금 지급의무를 이행하지 않고 있는 사이에 매도인의 소유권이전등기의무의 이행기가 도과한 경우, 분양잔대금 지급채무를 여전히 선이행하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인과 매수인 쌍방의 의무는 동시이행 관계에 놓이게 된다.
소유권이전등기청구권이 가압류되어 있어 가압류의 해제를 조건으로 하여서만 소유권이전등기절차의 이행을 명받을 수 있는 자가 그 목적물을 매도한 경우, 위 가압류를 해제하지 아니하고서는 자신 명의로 소유권이전등기를 경료받을 수 없고, 따라서 매수인 명의로 소유권이전등기도 경료하여 줄 수가 없으므로, 그러한 경우에는 소유권이전등기청구권의 가압류를 해제하여 완전한 소유권이전등기를 경료하여 주는 것까지 동시이행관계에 있는 것으로 봄이 상당하고, 위 가압류가 해제되지 않는 이상 매수인은 매매잔대금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2001다27784, 27791 판결).
동시이행관계에 있는 매수인측 대금의무 범위
분양권매매계약의 체결 당시 양도소득세의 일부 회피 목적으로 매매계약서상의 명목상 매매대금을 실제 매매대금보다 줄여서 기재하고 그 차액에 해당하는 금원에 관해 따로 현금보관증을 작성하여 둔 사안에서, 그 금원도 매매대금의 일부에 해당하므로 달리 매수인과 매도인이 위 금원의 지급의무를 위 매매계약과 무관한 별개의 독립된 채무로 하기로 특별히 약정하였다고 볼 만한 사정이 없는 한, 매수인의 위 금원 지급의무와 매도인의 수분양자명의 변경절차이행의무가 서로 대가관계에 있는 것으로 동시이행의 관계에 있다고 본 사례(대법원 2007다3285 판결).
부동산 매매계약에 있어 매수인이 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우, 부가가치세를 매매대금과 별도로 지급하기로 했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 부가가치세를 포함한 매매대금 전부와 부동산의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다(대법원 2005다58656, 58663 판결).★ 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다고 한 사례(대법원 2003다66431 판결).
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